7. Huis kopen vs. huren

Samenvatting voor bedrijfseconomie - Huis kopen versus huren

Afweging huis kopen tegenover huren

Oké, waarom zou je kopen, of waarom zou je huren? Voor beide opties is het nodige te zeggen, maar ze kennen ook allebei nadelen. 

Voor- en nadelen van huren

Huren is makkelijker dan kopen. Het is flexibel, en je hoeft geen grote investeringen te doen. Je kan voor korte termijn ergens gaan huren zonder dat je over de lange termijn hoeft na te denken. Daar komt bij dat je weinig verantwoordelijkheden hebt als huurder. Je hoeft je niet druk te maken om verzekeringen en groter onderhoud van het huis. Deze voordelen bevatten echter tegelijk ook nadelen. Zo bouw je met je betaalde huur geen vermogen op, en heb je relatief weinig vrijheid om naar eigen wensen veranderingen aan te brengen aan je huurhuis.

Financieel gezien maakt het bij het huren van een huis uit of je huurt in de sociale sector of de private sector. In de sociale sector gelden maximum huurprijzen, en kan je huurtoeslag krijgen. Je bent zo financieel voordeliger uit. In de private sector kunnen de prijzen echter hoger zijn en zal je mogelijk geen recht hebben op huurtoeslag. 

Als huurder heb je verder een aantal verplichtingen. Zo ben je natuurlijk allereerst verplicht huur te betalen. Doe je dit niet, dan sta je snel weer op straat. Verder ben je als huurder verantwoordelijk voor klein onderhoud van het huis. De kosten hiervoor zijn voor je eigen rekening. Ten slotte moet je als huurder rekening houden met de opzegtermijn als je stopt met huren. Je kan dus niet zomaar op een dag de deur uit lopen en stoppen met betalen.

Voor- en nadelen van kopen

De meest voor de hand liggende reden om een huis te kopen is natuurlijk het feit dat je eigenaar wordt. Het is een investering, maar je hebt dan ook je eigen huis. Met andere woorden: je bouwt vermogen op. 

Daar komt bij dat je tijdens het aflossen van een hypotheek hypotheekrenteaftrek kan krijgen. Kort gezegd houdt dit in dat je minder inkomstenbelasting betaalt gedurende de looptijd van de hypotheek. Je betaalt namelijk over het bedrag dat je maandelijks aan rente betaalt geen inkomstenbelasting. 

Een derde voordeel van het feit dat je eigenaar bent, is dat je kan doen met het huis wat je wilt. Je kan het huis naar wensen verbouwen of aanpassen. Bovendien kan je je huis verhuren, om er zo inkomsten uit te halen.

De nadelen die hierbij komen kijken zijn echter dat je veel verantwoordelijkheden hebt als huiseigenaar. Je betaalt belasting en moet het huis verzekeren, en je moet ook rekening houden met nodig onderhoud. Een huis kopen is bovendien niet erg flexibel. Je legt je vast aan een bepaald huis en een bepaalde plek, meestal voor langere termijn gezien de grote investering die het kopen van een huis kan inhouden.

Partijen op de hypotheekmarkt

Maar, hoe gaat het kopen van een huis nu in zijn werk? Om die vraag te beantwoorden zullen we ingaan op de verschillende partijen die een rol spelen op de hypotheekmarkt.

Hypotheekverstrekker

Voor het kopen van een huis is meestal een hypotheeklening nodig, en daarvoor is een hypotheekverstrekker nodig. Meestal is dat de bank. De bank zal slechts een hypotheek verstrekken als het er vertrouwen in heeft dat het zijn geld ook echt terug zal krijgen. Daarom zal, voordat een hypotheek wordt verstrekt, altijd de nodige financiële informatie van de potentiële koper worden opgevraagd.

De bank wil er zeker van zijn dat de inkomsten van de koper voldoende zijn om de hypotheek af te betalen en tegelijk in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien. Mogelijk zal het voor de bank ook nodig zijn om een taxateur in te schakelen om de waarde van het huis te bepalen. Zo weet de bank zeker wat het huis dat als onderpand wordt gegeven waard is. Die informatie kan voor de bank relevant zijn voor het verstrekken van een hypotheek. 

Hypotheekadviseur

Maar, er zijn natuurlijk meerdere mogelijke hypotheekverstrekkers, en de vraag is natuurlijk bij wie je dan het beste een hypotheek kan nemen. Een hypotheekadviseur kan jou hierbij helpen. Je betaalt de hypotheekadviseur om de gunstigste hypotheek te vinden die het best bij jou past. Het aangaan van een hypotheek is een serieuze zaak met grote financiële consequenties. Door advies te vragen van een hypotheekadviseur, voorkom je dat je verkeerde keuzes maakt of voor verrassingen komt te staan.

Makelaar

Bij de daadwerkelijke koop van het huis komt de makelaar in het spel. De makelaar is een tussenpersoon, gespecialiseerd in het kopen en verkopen van huizen. Hij weet dus waarop gelet moet worden, en heeft verstand van contracten. Dit is handig, want het proces van het kopen van een huis kan erg ingewikkeld zijn, en er staat veel op het spel. De makelaar regelt als expert de koop van het huis voor je. Een hypotheekadviseur en een makelaar versoepelen het proces van een huis kopen dus, maar kosten wel geld. Je kan zelf kiezen of je gebruik wilt maken van hun diensten; het is dus niet verplicht. 

Notaris

De uiteindelijke overdracht van het huis en het vestigen van een hypotheek moet worden geregeld via de notaris. Dit is wettelijk zo geregeld en is dus wél verplicht. De notaris legt dus officieel vast wie de eigenaar van een huis is en begeleidt het juridische aspect van het koopproces. Wie eigenaar is, en of er een hypotheekrecht op een huis is gevestigd, wordt vervolgens bijgehouden in openbare registers door het Kadaster. Voor de koop van een huis moet dus een akte worden opgesteld door de notaris, waarmee de overdracht van huis officieel geregeld wordt. Dat komt dan in de openbare registers terecht. 

Vormen van hypothecair krediet

Goed, we weten inmiddels wat een hypotheek inhoudt, en hoe het aangaan ervan werkt, dus kunnen we nu doorgaan met de twee verschillende vormen van hypothecair krediet, namelijk: de lineaire hypotheek, en de annuïteitenhypotheek.

Lineaire hypotheek

Bij het aflossen van de lineaire hypotheek wordt de rente per termijn berekend op basis van het restant van het totaal verschuldigde bedrag. Het bedrag dat per termijn wordt afgelost, blijft voor de hele looptijd van de hypotheek gelijk. Het totaal verschuldigde bedrag neemt af door af te lossen per termijn, waardoor ook de rente hierover per termijn lager wordt. Eerst betaal je dus rente over het gehele bedrag en doe je een aflossing, de maand daarna betaal je rente over het hele bedrag min de aflossing en doe je nog een aflossing, enzovoorts.

Zodoende is het bedrag dat per termijn betaald wordt, de annuïteit dus, aan het begin het hoogst, en neemt het per termijn constant af, omdat het bedrag waarover je rente betaalt steeds kleiner wordt. Aan het begin geniet je nog veel hypotheekrenteaftrek, omdat je nog veel rente betaalt, en aan het eind heel weinig omdat je bijna geen rente meer betaalt. Het voordeel hiervan is dat je per termijn minder gaat betalen, maar het nadeel is dat door het afnemen van de hypotheekrenteaftrek je netto inkomen omlaag gaat. Per saldo blijven de financiële lasten dus min of meer stabiel.

Annuïteitenhypotheek

Het idee achter de annuïteitenhypotheek is dat de annuïteit gelijk blijft gedurende de looptijd van je hypotheek. Dit gebeurt door aanvankelijk een heel hoog bedrag aan rente te rekenen en relatief weinig schuld af te lossen, en gedurende de looptijd als de rente lager wordt meer te gaan aflossen. Zo betaal je van het begin tot het eind dezelfde annuïteit.

Doordat aan het begin van de looptijd de rente enorm hoog is geniet je ook hoge hypotheekrenteaftrek, waardoor je netto inkomen stijgt. Dit voordeel neemt gedurende de looptijd van de hypotheek sterk af, en dus wordt de annuïteitenhypotheek per saldo duurder naarmate de tijd vordert. Dit is gunstig voor wie uitgaat van een stijgende lijn in inkomen over tijd. Je betaalt dan steeds meer, maar verdient ook steeds meer.